7
За шумным обсуждением плюсов и минусов реновации москвичи забыли еще об одном способе улучшить свои жилищные условия. Полная реконструкция жилого здания может превратить старую пятиэтажку в новый дом.
Журналисты «Мира Новостей» выяснили, как это происходит и почему подобная практика пока не прижилась в городе.
Необычный девятиэтажный дом на Химкинском бульваре с огромными окнами и застекленными лоджиями давно уже стал местной достопримечательностью. Многие жители еще помнят те времена, когда он был ничем не примечательной пятиэтажкой.
В начале двухтысячных здесь случилось ЧП - взорвался газ в одной из квартир. Удар был такой силы, что в соседних подъездах вылетели окна, а где-то и двери. Но даже после этого хрущевка устояла.
Когда архитектору Алексею Кротову предложили разработать проект ее реконструкции, он ни секунды не сомневался в успехе такой затеи.
«Эти дома невероятно крепкие. Срок эксплуатации несносимых серий рассчитан примерно на 120 лет, а их износ на сегодняшний день, по оценке авторитетных экспертов, составляет не больше 20 процентов. Поэтому большинство пятиэтажек можно, без сомнения, реконструировать», - считает Кротов.
Он даже вспоминает, как в конце 70-х в Новосибирске в одну из хрущевок врезался кукурузник, пилотируемый сошедшим с ума летчиком. Вскоре дом отремонтировали, и он до сих пор служит верой и правдой своим жителям. Так почему же такому невзрачному, но крепкому жилью нельзя дать вторую жизнь?
Очень быстро нашелся инвестор, готовый вложить деньги в хрущевку на Химкинском бульваре, и работа закипела. Через 10 месяцев после начала строительства дом было не узнать. Вместо убогой «панельки» здесь появилось красивое девятиэтажное здание.
«Мы смогли вдвое увеличить жилую площадь. До реконструкции здесь было 100 квартир, после стало 122 квартиры. Но зато все они обрели новое качество. Появились четырех- и даже пятикомнатные двухуровневые квартиры. Неудивительно, что все они были немедленно распроданы», - вспоминает сейчас Алексей Кротов.
Дом 32 на улице Мишина расположен в престижном районе недалеко от метро «Динамо». Жители маленькой четырехэтажной хрущевки решились на переделку своего дома в 2004 году. Они стали пока единственным в стране коллективом собственников, кто не захотел ждать милостей от государства, а провел реконструкцию практически за свой счет.
Этот дом в отличие от пятиэтажки на Химкинском бульваре считался вполне благополучным. Построили его по индивидуальному проекту еще в 60-е, к тому же рассчитано здание было всего на 16 квартир. Это и решило главную задачу - собственники смогли договориться о реконструкции, создали жилищно-строительный кооператив и дружно принялись обивать пороги чиновников, пытаясь получить необходимые документы.
Только через несколько лет на активных жильцов обратили внимание в столичном правительстве, эксперимент одобрили, и дело сдвинулось с мертвой точки.
Теперь на бывшую четырехэтажку, превратившуюся в девятиэтажный дом, приезжают смотреть те москвичи, кто только собирается заняться перестройкой собственного жилища. Здание получилось необычным и снаружи, и внутри. Дополнительные верхние этажи опираются здесь не на существующие конструкции старого здания, а на внешний каркас. Новые стены как бы накрыли уже существующий дом. Жильцы говорят, что конструкция напоминает табуретку (старый дом) под столом (надстройка).
Между старыми внутренними стенами и новыми внешними появились пристраиваемые лоджии, эркеры, которые соединяются со старой квартирой за счет арочного проема. В среднем это около 5 кв. метров прибавки площади для каждой из комнат.
Есть и минусы: из-за особенностей конструкции большинство обновленных квартир сильно потеряли в освещенности, но жители предпочли смириться с этим недостатком. В конце концов проект они принимали и одобряли сами, поэтому с самого начала знали, на что шли.
Компенсацией за неудобство стало то, что надстроенные квартиры перешли в собственность самим жильцам, причем куплены они были по себестоимости - примерно 70 тыс. рублей за квадратный метр. И это при том, что средняя цена метра в этом районе зашкаливает за 200 тысяч.
Специалисты компании, проводящей городскую реконструкцию пятиэтажек, говорят, что количество желающих полностью переделать свой дом выросло после того, как была объявлена программа реновации. Жители многих пятиэтажек, сумевшие отбиться от участи попасть в «сносимый» список, серьезно опасаются, что со временем застройщики все-таки положат глаз на их собственность, поэтому предпочитают подстраховаться уже сейчас.
Это сложный проект, который требует от жильцов времени, сил, сплоченности и денег. Люди должны провести несколько собраний собственников, общим голосованием создать ЖСК.
Москвичам придется платить за десятки экспертиз самостоятельно, а это может обойтись не в один миллион рублей. Только после того, как государственные службы разрешат реконструкцию, можно приступать к поиску инвестора.
Затем опять голосование по выбору проекта и согласованию застройщика. И все это при полном отсутствии помощи государства - оно в реконструкции не заинтересовано. Именно поэтому желающих немного.
В прошлом году чиновники разрешили надстройку двух таких домов - одна пятиэтажка на бульваре Матроса Железняка вырастет до 12 этажей, другая хрущевка в Измайловском проезде станет десятиэтажной башней. Но москвичи верят, что после долгих мытарств они все-таки получат достойные квартиры в хороших домах. Другого способа улучшить свое жилье у них нет.
1 Провести общее собрание собственников, на котором принять решение о создании юридического лица. Чаще всего речь идет об организации ЖСК.
2 Активисты начинают сбор исходно-разрешительных документов. Надо понимать, что это занятие даже у профессионалов строительного бизнеса занимает порядка года и требует определенных средств, которые на этом этапе собирают жители.
3 После того как эксперты подтвердили готовность здания к реконструкции, к делу присоединяются проектировщики. У некоторых архитектурных бюро уже есть готовые проекты реконструкции дома.
4 На этом этапе появляются инвесторы. Это могут быть и крупные девелоперы, и небольшие строительные компании. Специалисты утверждают, что проблем с их поиском не будет. Бизнесмены часть квартир оставляют законным хозяевам, а площадь в надстроенных этажах продают по рыночной стоимости, что дает им неплохую прибыль. При этом платить за покупку земельного участка, как это делается при традиционной застройке на пустом месте, им не приходится.
5 Жители должны согласовать проект дома, решить, будут ли они отселяться во время работ. Сегодняшние технологии предусматривают реконструкцию без отселения жильцов, но при этом люди должны будут не меньше 10 месяцев жить в условиях стройки.
*